Immobilien sind eine besondere Anlageklasse. Sie bieten viele Vorteile, aber auch einige Nachteile und Besonderheiten. Bevor du in eine Immobilieninvestition einsteigst, solltest du daher genau prüfen, ob eine vermietete Immobilie tatsächlich das Richtige für dich ist.
Und in diesem Blogpost möchte ich dir genau dabei helfen! Von Tipps und Tricks über Mindset bis hin zu Tools und einem Quiz, mit dem du rausfindest, ob vermietete Immobilien als Anlageform etwas für dich sind: Heute dreht sich alles ums Thema Immobilien!
Wie funktioniert das Geldverdienen mit Immobilien?
Immobilien gelten gemeinhin als eine sehr sichere Kapitalanlage. Aber wie funktioniert das Konzept „Geldverdienen mit Immobilien?“
Im Großen und Ganzen gibt es drei Arten in Immobilien zu investieren: Du kannst Anteile an einem Immobilienfonds oder Anteile eines REITs kaufen, du kannst im Bereich des Peer-2-Peer Kredite an Immobilienentwickler vergeben, oder du kaufst direkt eine Immobilie und vermietest sie.
Die letzte Möglichkeit ist sicherlich die spannendste, weil dort das Potenzial für eine gute Rendite am höchsten ist. Allerdings ist das auch die anspruchsvollste Option. Um genau diese Option soll es auch in diesem Artikel gehen.
Eine Immobilie als Kapitalanlage ist deswegen besonders reizvoll, weil du, wie bei einer Aktie mit einer guten Dividende, sowohl einen konstanten Einkommensstrom generierst als auch einen Sachwert besitzt, der im Wert steigen kann. (So sind die durchschnittlichen Immobilienpreise in Deutschland in den zehn Jahren zwischen 2010 und 2020 z.B. um 65% gestiegen)
Die grundlegende Idee hinter der vermieteten Immobilie ist dabei denkbar simpel: Du sparst etwas Eigenkapital an und leihst dir zusätzlich Geld von der Bank. Damit kaufst du dann eine Immobilie, die du vermietest. Ab dem Kauf hast du dann also regelmäßige Mieteinnahmen.
Dem gegenüber stehen laufende Kosten für den Kredit und Kosten für die Bewirtschaftung und Instandhaltung der Immobilie.
Sind die Mieteinnahmen höher als die Summe aller Kosten, hast du eine Immobilie mit einem positiven Cashflow.
Die Rendite von Immobilien berechnen
Wie bei Aktien kannst du auch bei Immobilien die Rendite berechnen. Bei Immobilien gibt es drei wichtige Renditekennzahlen:
Bruttomietrendite
Die Bruttomietrendite gibt dir einen schnellen Überblick über die ungefähre Rendite einer Immobilie. Du erhältst sie, indem du die monatliche Nettokaltmiete durch den Kaufpreis der Immobilie teilst. Auf Immoprentice.de findest du hierfür einen Online-Rechner, mit dem du die Mietrendite berechnen kannst.
Nettomietrendite
Eine Immobilie verursacht Kosten im Betrieb, welche du von den Mieteinnahmen bestreiten musst. Die Miete entspricht also nicht zu 100% deinen Einnahmen.
Die Nettomietrendite berücksichtigt dies und zeichnet somit ein realistischeres Bild der Rendite, ist aber auch komplexer zu berechnen.
Willst du die Nettomietrendite berechnen, schaue dir gerne auch den kostenlosen Immoprentice Nettomierendite Rechner an.
Eigenkapitalrendite
Immobilen kauft man in der Regel mit einem (großen) Fremdkapitalanteil. Wie auch bei Aktien mit Hebel, kannst du bei Immobilien die Eigenkapitalrendite deiner Investition berechnen.
Das würde in diesem Artikel aber zu weit führen. Bei Interesse gibt’s auch hierfür einen Online-Rechner ;)
Die Zukunftsaussichten von Immobilien ermitteln
Die Investition in eine Immobilie ist eine langfristige Entscheidung. Eine Immobilie hältst du in der Regel 10 oder 20 Jahre und noch mehr.
Eine Immobile die leer steht hat aber eine sehr schlechte Rendite…
Wenn du in Immobilien investieren möchtest, musst du dir daher nicht nur Gedanken darüber machen, wie gut du eine Immobilie heute vermieten kannst, sondern auch darüber, wie gut du sie noch in 10, 20 oder 30 Jahren vermieten kannst.
Und damit sind wir aus meiner Sicht auch schon beim größten Risiko von einem Immobilieninvestment: der Zukunft!
Eine Immobilie mit 8% Rendite in einem Dorf im Osten Deutschlands klingt auf dem Papier super. Aber was passiert mit diesem Dorf in 30 Jahren? Wollen dann immer noch Menschen dort leben?
Oder hast du in 30 Jahren vielleicht eine Immobilie, die einen Wert von 0€ hat, weil einfach niemand mehr an diesem Standort leben (und mieten) möchte?
Es ist daher essenziell, dass du beim Kauf deiner Immobilie (und insb. der Standortanalyse) darauf achtest, dass die Immobilie gute Zukunftsaussichten hat und du tatsächlich ein stabiles und sicheres Investment tätigst.
Die Zukunftsaussichten einer Immobilie werden dabei primär vom Standort beeinflusst. Statt dich jetzt aber mit viel Text zum Thema Standortanalyse zu langweilen, schaue dir am besten einfach das folgende Video an!
Welche Risiken gibt es beim direkten Investment in vermietete Immobilien?
Bei einer Investition in Immobilien hast du komplett andere Risiken als bei einer Investition in Aktien. Eine Volatilität wie am Aktienmarkt, wo es binnen weniger Wochen einen 30% Crash gibt und die Preise dann wieder um 40% steigen, gibt es bei Immobilien nicht.
Aber was sind dann die größten Risiken, die du bei einem direkten Investment in vermietete Immobilien beachten solltest? Aus meiner Sicht gibt es mindestens drei Risiken, auf die du unbedingt achten solltest:
Liquiditätsrisiko
Eine Immobilie hat im Gegensatz zu Aktien und anderen Anlageprodukten laufende Kosten. Im Gegensatz zu anderen Anlageklassen besteht bei einer Immobilie sogar die Gefahr, dass du, zum Beispiel über eine Sonderumlage, kurzfristig zusätzliches Geld investieren musst.
Eines der aus meiner Sicht größten Risiken ist daher das Liquiditätsrisiko, das du mit einer Immobilie eingehst.
Im schlimmsten Fall zieht dein aktueller Mieter aus und du musst die Wohnung sanieren, um sie wieder neu vermieten zu können. Hast du dann keine Liquidität, so kannst du die Wohnung nicht wie nötig sanieren und sie eventuell im aktuellen Zustand gar nicht vermieten.
Als Anfänger solltest du bei einem Immobilieninvestment auf jeden Fall darauf achten, dass du einen guten Liquiditätspuffer in der Hinterhand hast! (Ich persönlich habe bei meiner ersten Wohnung zum Beispiel darauf geachtet, immer einen Puffer von ca. 10.000€ für „Unvorhergesehenes“ zu haben)
Gerade wenn du eine Immobilie auf Kredit gekauft hast, kann der Wert deines Investments auf unter 0€ fallen. Verfällt deine Immobilie, weil du sie schlecht verwaltest, hast du keine Einnahmen, aber musst trotzdem noch deinen Kredit zurückzahlen.
Politische Eingriffe
Mietpreisbremse, Mietendeckel, eine Sanierungspflicht oder gar ein Lastenausgleich. Die Liste theoretischer und tatsächlicher politischer Eingriffe in den Immobilienmarkt ist lang.
Das Risiko von politischen Eingriffen bei Immobilen ist daher aus meiner Sicht ebenfalls eines der größten Risiken bei der Kapitalanlage in Immobilien, insbesondere, da man dieses Risiko als Investor nicht kontrollieren kann.
Immobilien an schlechten Standorten
Die Renditen, die man mit Immobilien in guten Lagen erzielt, sind oft sehr gering. Viele Leute zieht es daher in riskantere Lagen, wo die versprochenen Renditen noch höher sind.
Eine Immobilie an einem nicht zukunftsfähigen Standort ist meiner Meinung nach ein Risiko, welches angehende Immobilieninvestoren sehr leichtsinnig eingehen könnten, da sie die Zukunftsrisiken unterschätzen.
„Meine Wohnung wird schon nicht leer stehen!„
Schön, wenn es stimmt, und aktuell ist deine Wohnung vielleicht auch noch vermietet.
Aber wie sieht es in 10 oder 20 Jahren aus? Bist du sicher, dass es an einem wirtschaftsschwachen Standort, an dem es keine Arbeitgeber gibt, auch dann noch eine Nachfrage nach deiner Wohnung geben wird? Und eine Wohnung, die ein paar Monate leer steht, rutscht sehr schnell in die negativen Zahlen, weil du nicht nur den Mietausfall hast, sondern bei einer leerstehenden Wohnung auch alle Kosten als Vermieter selbst tragen musst.
Aktien oder Immobilien? Was sind die Unterschiede?
Aktien sind ein passives Investment. Du kaufst sie und musst dich dann nicht mehr damit beschäftigen.
Immobilien sind eine deutlich aktivere Form des Investierens. Du kaufst eine Immobilie und vermietest sie an einen Menschen. Du musst dich um die Verwaltung kümmern und die Immobilie in Schuss halten.
Die Mieteinnahmen geben dir, ähnlich wie die Dividenden, ein regelmäßiges Einkommen.
Eine Immobilie ist vor allem aber wie ein kleines Unternehmen.
Du bietest eine Ware (Wohnen) an einem Markt (dem Standort deiner Immobilie) an.
Anders als bei einer Aktie kannst du dabei sehr stark Einfluss darauf nehmen, wie sich dein Produkt entwickelt und welche Zielgruppe du ansprechen möchtest.
Investierst du kein Geld in die Immobilie, wird sie nach und nach verfallen und du wirst immer größere Probleme bekommen, gute Mieter zu finden. Die Qualität deines Produktes sinkt!
Andersherum kannst du ein schlechtes Mehrfamilienhaus mit vielen Problemen kaufen, die Probleme lösen, die Wohnungen und das Haus sanieren und so ein komplett anderes Produkt am Markt anbieten und (mit viel Arbeit) massiv den Wert steigern, indem du die Immobilie über Jahre entwickelst.
Die Entscheidung zwischen Aktien und Immobilien, und welche Form der Geldanlage am besten zu dir passt, hängt also von deinen persönlichen Wünschen ab.
Willst du ein passives Einkommen, dann sind Immobilien nichts für dich!
Willst du wie ein kleiner CEO überlegen, wie du dein Produkt optimieren und den maximalen Mehrwert generieren kannst, dann sind Immobilien definitiv eine Überlegung wert!
Wie viel Geld musst du für deine erste Immobilie in die Hand nehmen?
Lass‘ mich dir gleich zu Beginn eine gute Nachricht geben: Um in Immobilien zu investieren, musst du kein Millionär sein.
Ich würde sagen, dass du schon mit ca. 40.000 bis 50.000€ Eigenkapital in Immobilien investieren kannst. Und da meine ich kein Crowd-Investing, sondern dass du direkt eine Wohnung kaufst und Vermieter wirst.
Je nachdem wie gut deine Bonität ist, kannst du mit diesem Geld eine Immobilie im Wert von ca. 200.000 € kaufen. Bei einer Mietrendite von 6 % entspräche das Mieteinnahmen von 12.000 € im Jahr bzw. 1.000 € pro Monat.
| Kaufpreis | Mietrendite | Einnahmen p.a. |
| 200.000 € | 6 % | 12.000 € |
Natürlich sind die Mieteinnahmen nicht 1:1 dein Gewinn.
Gerade während du deinen Kredit tilgst, wirst du nur wenig Cashflow aus deiner Immobilie ziehen können.
Aber gerade, weil dein Mieter deinen Kredit tilgt, kannst du auf diese Art und Weise mit wenig Geld große Schritte bei deinem Vermögensaufbau machen!
Quiz: Sind Immobilien etwas für mich?
Hast du Interesse bekommen, aber bist dir noch unsicher, ob Immobilien etwas für dich sind?
Dann ist dieses kurze Immoprentice Immobilien Quiz etwas für dich!
Ich wette, mit den 5 einfachen Fragen können wir schnell und einfach herausfinden, ob Immobilien etwas für dich sind, oder ob du doch eher der „Aktien-Typ“ bist. Und nein, für’s Ergebnis musst du dich nicht in den Newsletter eintragen 😉
Fazit
Als Immobilien-Anfänger solltest du vor allem zwei Dinge beachten: Immobilien sind kein passives Einkommen, sondern eher vergleichbar mit einem kleinen Unternehmen.
Du musst dich bei einer Investition in Immobilien aktiv einbringen, kannst dafür aber durch den Hebeleffekt und weil du das Geld anderer Leute nutzt, überdurchschnittliche Renditen einfahren.
Es ist einfacher als du denkst, Vermieter zu werden. Ja, es gibt viele Fehler, die man vermeiden sollte, aber es braucht keine Geheimkräfte, um ein erfolgreicher Vermieter zu werden!
Hast du Lust auf mehr? Dann hör‘ gerne auch mal in den Immoprentice Immobilien Podcast rein!
